LE BAIL

Selon l’article 38 de la loi du 1er juin 1924 sont inscrits au livre foncier, aux fins d’opposabilité aux tiers, le droit du locataire et du fermier en cas de bail d’une durée de plus de douze années.
L’ énumération des baux n’est donc pas limitative et l’on distingue les baux suivants :

LES TEXTES

Dispositions générales des contrats et obligations, voir Code civil.
Le bail rural ou le bail à ferme : art. L 411 - 1 et ss. art R 411-1 s. du code rural.
Le bail à réhabilitation : art. L 252 - 1 et 2 du code de la construction et de l’habitation.
Le bail à construction : art. L 251-1 à L 251-9 du code de la construction et de l’habitation.
Le bail emphytéotique : L 26 juin 1902 Art. 937 à 950 du code rural.
Le crédit-bail immobilier : (contrat de louage), art. 1708 à 1713 code civil.
Art. 38 de la loi du 1er juin 1924.
Art. 4-3° et 5° du décret du 7 octobre 2009.

LA PRATIQUE

Caractéristiques communes :
Art. 42 L 1er juin 1924 : Tout acte portant sur un droit susceptible d’être inscrit doit être, pour les besoins de l’inscription, dressé, en la forme authentique, par un notaire, un tribunal ou une autorité administrative.
Les règles générales d’analyse et de contrôle du juge s’appliquent aux baux.
La publicité se fait par le dépôt d’une copie de l’acte et d’un extrait d’acte avec une requête.
Les baux sont opposables entre les parties (bailleur et preneur) et le sont vis à vis des tiers qu’en cas d’inscription s’ils ont une durée de plus de douze années. Les baux inférieurs à douze années ne sont pas admis à la publicité foncière.
Les baux susvisés sont constitutifs de droits réels immobiliers à part le bail à ferme et le crédit bail immobilier car le contrat de louage ne confère au preneur sur l’immeuble loué qu’un droit purement mobilier et personnel. Les autres baux susvisés peuvent donc être grevés des droits de l’article 38 L 1er juin 1924 (usufruit, hypothèque, etc.)