bulletin JLF

BULLETIN de janvier 2011
Réunion du 18 janvier 2011 au TI de Colmar.
Magistrats présents : FC, DB, JCZ, ND, MPH, MI, AMGP, HF.
INFOS :
- Le cadastre souhaite créer un formulaire 2AL s'inspirant des fiches détails produites à l'appui d'une requête RECAP 0, voulant ainsi se dispenser de RECAP 0, par ailleurs. Il est objecté que les formulaires d'une requête sont normalisés et qu'ils doivent être utilisés dans la présentation définie par le décret de 2009 et les arrêtés subséquents. Il n'y a donc pas lieu de déroger à cette règle. Cette observation concerne aussi des notaires qui ont adaptés à "leur goût" le RECAP 0 et les fiches détails et qui ne sont donc pas conformes au standard normalisé.
- Il a été pris acte que l'USM propose une assurance groupe MMA IARD pour les magistrats proposant un volet défense-recours à hauteur de 15.000,00 € par sinistre au titre des frais et honoraires d'avocat dont le choix est libre. Le montant de la garantie contre l'action récursoire de l'Etat est de 250.000,00 € par sinistre, outre "un droit de tirage" sur une somme collective de 7.750.000,00 € par an, le tout pour une cotisation de 150,00 € TTC par an, en sus de la cotisation syndicale obligatoire en ce cas. Il serait utile pour l'association de JLF de se rapprocher de MMA IARD pour intégrer cette assurance, sans obligation d'adhésion syndicale, dans la mesure où les garanties proposées seraient plus favorables que l'assurance JLF en cours et qui fait débât récurrent. Chacun serait alors libre de s'assurer ou de ne pas s'assurer. Tous les membres de l'assoc. JLF ne connaissent pas à ce jour les conditions générales ou particulières ni les conditions de couvertures de l'Assur. actuelle. Il serait opportun que chacun soit destinataire de ces informations.
- Les dépôts au livre foncier doivent intervenir sous la forme d'originaux. L'acte et les pièces jointes à l'appui de la requête seront des copies authentiques. Ce principe sera rappelé aux notaires qui n'ont pas encore intégré cette obligation substancielle qui pourrait aboutir à des rejets secs. Il n'est pas imaginable que des inscriptions interviennent encore au vu de simples photocopies d'actes et de pièces, cause sécurité juridique. L'authenticité se matérialisera dans le cadre observations de la Rin papier ou pour la eRin dans le complément d'information. Ces prescriptions ont été adoptées en juillet 2010 lors d'une réunion PP/Notariat et peu suivies d'effet à ce jour.

Q : Comment inscrire une copropriété sur un bail emphytéotique :
R : Contre toute attente AMALFI ne prévoit pas ce cas et l'EPELFI écarte la création du processus informatique pour des raisons d'investissements pour les quelques cas qui se présenteraient aux juges et propose "pour les besoins de l'inscription" de créer d'office un volume dans lequel la coproriété pourrait être inscrite. Or, le juge ne peut pas créer, ex-nihilo, un volume ou un droit de superficie. Il ne lui resterait donc que la possibilité de faire application de l'article 84 du décret de 2009, à savoir rejetter de la requête constatant une impossibilité matérielle d'inscrire le droit, ouvrant au requérant une possible action en responsabilité contre l'Etat du fait de cette impossibilité matérielle.

Q : Déclaration d'insaisissabilité et justification de sa publication au registre professionnel adéquat :
R : La justification de l'immatriculation du déclarant à un des registres prévus est suffisante pour l'acceptation de l'inscription. Certains juges exigent en sus la publication à ce registre de la déclaration elle-même. C'est une obligation incombe au déclarant et est étangère au juge de la publicité foncière et à défaut constituerait, sans doute, une nullité relative non relevée par le JLF.

Q : Vente judiciaire d'immeubles alors que le débiteur, propriétaire des biens, est décédé avant l'adjudication :
R : Le décès intervenu avant l'intervention de la vente interrompt la procédure.

BULLETIN de mars 2011
Réunion du 28 mars 2011 au TGI de Muhouse .
Magistrats présents : MPH, FC, DB, JCZ, AMPG, MI, RR, FH.
INFOS : Le formulaire concernant les 2AL proposé par le Cadastre est validé.
Un point est refait sur la convention d'aide au logement : acte authentique cft à l'art. 42 loi du 1er juin 1924 pour l'inscription (radiation comprise).
Une réunion commune JLF 67-68 a été demandée et se tiendra courant mai (date et lieu fixés ultérieurement - invitation par mail à venir).

Q : Mise en communauté ultérieure de biens acquis en exclusion de communauté stipulée par le donateur :
R : L'exclusion de communauté s'éteint au décès du donateur. Il est donc possible de procéder par voie d'ameublissement de la communauté en adoptant un régime matrimonial communautaire initial ou par changement de régime matrimonial en ce sens.

Q : Déclaration d'insaisissabilité - non immatriculation à un regitre à caractère professionnel :
R : Obligation de publier la déclaration dans un journal d'annonces légales qui est à justifier avec la requête en inscription.

Q : Hypothèque rechargeable - clauses de rechargement :
R : Le rechargement ne peut pas être supérieur au montant initial de l'hypothèque. En l'espèce, deux hypothèques rechargeables sont inscrites et le requérant a présenté trois clauses de rechargement et a requis l'inscription de chaque clause séparément. La difficulté tient dans l'impossibilité de matérialiser trois inscriptions de rechargement pour deux inscriptions initiales. La requête nécessite une régularisation (à chaque hypothèque son rechargement).

Q : Cours d'eau non navigable ni flottable - les effets de l'inscription s'étendent, sauf prescription ou stipulation contraire, à la portion du lit du cours d'eau dont la propriété est attribuée au riverain même si cette portion n'est pas inscrite au livre foncier. (Voir art. 37 D 7 oct.2009) :
R : Art. L.215-2 du code de l'environnement "Le lit des cours d'eau non domaniaux appartient aux propriétaires des deux rives. Si les deux rives appartiennent à des propriétaires différents, chacun d'eux a la propriété de la moitié du lit, suivant une ligne que l'on suppose tracée au milieu du cours d'eau, sauf titre ou prescription contraire. Chaque riverain a le droit de prendre, dans la partie du lit qui lui appartient, tous les produits naturels et d'en extraire de la vase, du sable et des pierres, à la condition de ne pas modifier le régime des eaux et d'en exécuter l'entretien conformément à l'article L. 215-14. Sont et demeurent réservés les droits acquis par les riverains ou autres intéressés sur les parties des cours d'eau qui servent de voie d'exploitation pour la desserte de leurs fonds."
La portion du lit du cours d'eau forme donc une indivision entre les propriétaires des deux rives. L'inscription de la propriété au livre foncier sera subordonnée à la production d'un PVA.

BULLETIN de juin 2011
Réunion commune 67-68 (avec participation 57) du 16 juin 2011 à Volgelsheim.
Présents : ANGP, EM, MH, JCZ, BK, FC, CD, FLG, MI, JJF, ND, BB, MPH, FH
INFOS : Une réunion PP/Notariat se tiendra à la CA Colmar le 8 juillet 2011, comme l'année passée, sur les problèmes Amalfi et les relations notariat/BF. Y participeront, hormis PJ de l'Epelfi, JJF et EM (Bas-Rhin), MPH et FH (Haut-Rhin).
Après un tour de table d'accueil de notre nouvelle collègue FLG (JLF à Saverne), un point sur la situation des mainlevées du trésor public est refait, vu les difficultés rencontrées dans l'application par l'administration fiscale des règles de formes et de procédures des requêtes déposées. Il est rappelé que le trésor public doit se conformer aux dispositions de l'article 64 de la loi du 1er juin 1924, savoir l'exigence d'un acte de mainlevée et la formulation d'une requête en radiation. Pour l'inscription d'une HL, le trésor n'est pas dispensé de la production du titre exécutoire (extrait de rôle, AMR avec sa notification), le tout accompagné des formulaires REF 0 Recap et fiche détail adéquate.

Q : Constatation au LF d'un immeuble vendu 2 fois (à des propriétaires différents) - saisine du juge - requête d'un notaire en rectification d'office :
R : Les inscriptions font foi jusqu'à preuve du contraire. Le JLF n'étant pas le juge du fond, il n'y a pas lieu à rectification d'office de sa part. Les contestations sont du ressort de la juridiction du fond à saisir par la partie la plus diligente. La rectification des inscriptions est strictement encadrée (cf: art. 90 à 92 D 2009).

Q : Renonciation à un usufruit - (donation déguisée) - consentement du nu-proporiétaire ? :
R : Dans le cas d'une donation d'usufruit, recueillir l'acceptation du donataire est un principe général. L'usufruitier peut cependant simplement renoncer par un acte authentique dressé conformément à l'article 64 de la loi du 1er juin 1924 à l'usufruit qu'il détient, mais uniquement dans l'hypothèse où son usufruit n'est pas grevé. Si l'usufruit est grevé de charges, la renonciation entraine mutation avec droit de suite, donc avec consentement du cocontractant ou acceptation par le donataire. S'il y a suspicion de donation (déguisée), rien n'empêche au juge de le signaler au cadastre dans l'extrait d'acte, car le juge s'assure de la réalité du droit qu'il inscrit et reste maître de la formulation du mode d'acquisition (contrôle tiré de l'art. 46 L 1er juin 1924).

Q : Adjudication publique (vente forcée) - non production du certificat de non-recours de l'article 159 L.1er juin 1924 :
R : Une inscription doit résulter d'un acte définitif purgé de tout recours. Le certificat est indispensable, sinon la requete devra être rejetée.

Q : Cession de rang consentie dans un acte de vente avec pouvoir à un clerc de notaire pour la formaliser dans l'acte hypothécaire à venir - non comparution du clerc à l'acte hypothécaire - requête en inscription de la cession de rang :
R : Le rang n'étant pas constitué, il y a impossibilité juridique d'inscription.

Q : Remembrement rural - sort des servitudes :
R : Elles s'éteignent. Il y a lieu de les radier (cf code civi 703 et ss) en appliquant le remembrement.

Q : Servitude - fonds servant et dominant dans la même main - radiation d'office ou sur requête :
R : L'article 705 du code civil dit que la servitude est éteinte dans ce cas. Cependant ce genre de radiation n'est pas prévu par l'article 100 du D 2009, de sorte que le juge n'est pas fondé à radier à son initiative. La servitude ne pourra être radié au livre foncier que sur requête du propriétaire des fonds.

Q : Donation d'un usufruit d'une part modulable d'un lot de copropriété :
R : Radier ou muter l'usufruit et préciser dans le complément d'information l'assiette de la donation.

Q : Déclaration d'insaisissabilité par un époux sur des biens communs avec requête d'inscrire la charge au profit des époux :
R : La déclaration ne profite qu'au déclarant, pas à son conjoint.

Q : Echange entre un droit de propriété et une servitude :
R : Il s'agit dans l'un et l'autre des cas de droits réels immobiliers. Quoique le processus puisse sembler surprenant et inhabituel, l'opération paraît remplir les conditions légales pour échanger des droits, par acte authentique.

Q : Changement de régime matrimonial - société d'acquêts - requête en inscription d'un bien commun aux époux au nom de la société d'acquêts en vertu du contrat de mariage :
R : L'adoption du régime de la société d'acquêts ne permet l'inscription d'un bien commun que s'il y a apport à la société d'acquêts de ce bien. En l'absence d'une stipulation en ce sens dans le contrat de mariage, la mutation ne peut se faire qu'avec un acte de partage de l'ancienne communauté de biens.

Q : Adoption du régime matrimonial de la séparation des biens - procédure en cours - requête d'inscrire d'ores et déjà un immeuble en copropriété indivise alors que les époux sont toujours sous un régime communautaire :
R : Le changement de régime a effet à l'égard des tiers, trois mois après que mention en a été portée en marge de l'acte de mariage (art. 1397 CC). Si cette mention (publicité sur l'acte de mariage) n'est pas justifiée au jour du dépôt de l'acte dont requête en inscription en indivision, l'immeuble reste un bien commun. Cette publicité, par ailleurs, n'est pas rétroactive au jour du dépôt de la requête.

Q : Nécessité et utilité du § Livre foncier dans les actes :
R : C'est un § substantiel qui non seulement reprend et récapitule les opérations juridiques d'un acte mais formule expressément la requête des parties pour l'inscription des droits, conformément à l'article 58 du décret du 7 octobre 2009 :"l'inscription d'un droit sujet à publicité foncière n'a lieu que sur requête formée par son titulaire". (un notaire n'est que mandataire des parties lorsqu'il requiert).

Q : Inscription de la copie exécutoire à ordre au livre foncier - formulation dans l'acte :
R : Les avis divergent. Application de l'article 3 de la loi n° 76-519 du 15 juin 1976 : la copie exécutoire à ordre ne peut être établie que si sa création a été prévue dans l'acte notarié ou un acte rédigé à la suite de celui-ci. Donc, a priori, si la création d'une pareille copie est prévue dans l'acte, rien ne devrait empêcher son inscription au LF, le juge devant se tenir étranger au fait de savoir si réellement la copie exécutoire à ordre a été établie et remise au créancier.

Q : Une personne sous curatelle vend un immeuble à son curateur :
R : En raison de l'opposition d'intérêts entre le vendeur et l'acquéreur, il y a lieu de justifier la nomination d'un curateur ad-hoc au vendeur. Le juge des tutelles n'a pas à autoriser la vente.

Q : Suppression de coporpiété/radiation de la copropriété si tous les lots sont dans la main d'un seul propriéttaire :
R : Uniquement sur requête du titulaire du droit avec production d'un extrait d'acte pour le cadastre. Si les lots sont différemment grevés, les charges et hypothèques grèveront alors la parcelle cadastrale (anciennement l'assise ou l'assiette).

Q : Déclaration de command non prévue dans l'acte initial - conséquences :
R : La déclaration de command est une création purement jurisprudentielle. La faculté de déclarer command dans un délai déterminé doit résulter de l'acte initial, sinon elle n'est pas possible.

BULLETIN de octobre 2011
Réunion du 13 octobre 2011 au TGI de Muhouse . Magistrats présents : MI, AMGP, DB, FC, ND, MPH, RR, FH

INFOS : Relativement aux notifications des inscriptions du livre foncier, il est rappelé que celles-ci sont exclusivement du ressort du greffe du bureau foncier. Le juge n'a pas à intervenir en dehors des cas où il ordonne une notification en raison d'une spécificité particulière d'une requête. La notification est régie par l'article 94 du décret du 7 octobre 2009. Dans le cas d'une ordonnance de rejet partiel prise au bas d'une ordonnance d'inscription, ne pas omettre d'indiquer les voies de recours ou de faire joindre un formulaire avec les voies de recours à l'ordonnance prise.

Q : Inscription au livre foncier d'un acte sous seing privé antérieur au 28 mars 2011:
R : Oui, si l'acte sous seing privé a fait l'objet d'un acte de dépôt aux minutes d'un notaire. (plus possible depuis mars 2011, voir article 710-1 CC)

Q : Restriction au droit de disposer d'ordre légal :
R : Seule la restriction découlant de la volonté de l'homme est inscriptible par l'article 38 de la loi du 1er juin 1924. Cet article ne prévoit pas l'inscription d'une restriction légale au droit de disposer.

Q : Succession - option du conjoint survivant effectuée par son tuteur qui est lui-même héritier - conflit d'intérêts :
R : Ordonnance du juge des tutelles nommant d'un administrateur ad'hoc en raison du conflit d'intérêts et autorisant celui-ci a opter pour le compte du majeur protégé selon l'option retenue par le juge des tutelles.

Q : Donation entre époux d'un droit d'usufruit - donataire comparaissant à l'acte et le signant sans avoir déclaré quoi que ce soit audit acte :
R : Cour de cassation 2 mars 1999 1ère civil. n° 97-11.430 : l'acceptation expresse d'une donation entre vifs ne saurait résulter de la seule présence du donataire lors de la rédaction de l'acte de donation et de la simple signature de celui-ci.
(à rapprocher : 1ère civil. 3 mars 1998).

Q : Mainlevée et radiation d'une inscription hypothécaire "à tous endroits où elle pourrait figurer" :
R : Aff : CIAL/ETAT FRANCAIS - TGI de Sarreguemines (BF Saint Avold) - il s'agit d'une clause de style qui ne vaut pas mainlevée ni requête en radiation. (L'Etat a été condamné sur la base de l'article 46 de la loi du 1er juin 1924 à réparer le préjudice du CIAL).

Q : Subrogation CAF (de la Caisse d'allocations familiales) pour le recouvrement des créances alimentaires impayées - hypothèque légale :
R : Oui : par L581-1 et ss du code de la sécurité sociale et D 85-1353 et 85-1354 du même code.

BULLETIN de novembre 2011

Réunion régionale 67-68 du 30 novembre 2011 au TI de Sélestat. Magistrats présents (18): BB, AMGP, IG, JJF, MB, BK, MPH, VW, MH, FC, DB, MI, RR, ND, JCZ, EM, CM, FH
Actualité professionnelle :
- Prime modulable - décret n° 2003-1284 du 26 décembre 2003, modifié par le décret n° 2011-913 du 29 juillet 2011 et l'arrêté du même jour : Les textes précités ont fixé le taux moyen de la prime modulable à 10,5% à compter du 1er août 2011. Il sera porté à 11,5% au 1er août 2012 et atteindra 12% au 1er janvier 2013. Les juges du LF se sont vus attribuer à compter du 1er août 2011 un taux identique à celui qui leur était attribué au 1er janvier 2011. Ils n'ont donc pas bénéficié de l'augmentation du taux, traduisant une diminution sensible de la prime en référence à ce nouveau taux moyen. Cette situation a été considérée comme incompréhensible et discriminatoire à leur égard. Hormis les recours individuels qui sont à l'appréciation de chaque juge, il a été décidé, à l'unanimité des participants, d'interroger le PP sur l'exclusion des JLF de le mesure d'augmentation, et de déléguer trois collègues, savoir RR, BB et FH, à cet effet. (Un Rdv PP a été obtenu par BB pour le 13 janvier 2011 à la CA et il sera rendu compte lors de la prochaine réunion des résultats de la rencontre). MI et BB ont entretemps rédigé un modèle de recours gracieux.
- Télétravail - Le principe de la signature électronique "chancellerie" a été acté selon l'EPELFI. Une vigilance en amont doit donc s'exercer pour péréniser la faculté de télétravailler. Les JLF compte sur PJ qui est à la source pour y veiller.
- Convention d'aide au logement - Les difficultés liées à l'inscription des conventions avaient été aplanies ensuite à une réunion du 15 avril 2010 à la CA Colmar. L'exigence d'un acte authentique avait été réaffirmée en application de 42 L 1er juin 1924. Des errements antérieurs sont signalés à présent dans différents BF, notamment du Bas-Rhin. La faculté d'un acte de dépôt (précédemment retenue) est compromise par l'article 710-1 du code civil résultant de la loi n° 2011-331 du 28 mars 2011, art. 9. "Tout acte ou droit doit, pour donner lieu aux formalités de publicité foncière, résulter d'un acte reçu en la forme authentique par un notaire exerçant en France, d'une décision juridictionnelle ou d'un acte authentique émanant d'une autorité administrative"...
La formulation dudit article en son premier alinéa rejoint dans l'esprit et la forme celle de l'article 42 de la loi du 1er juin 1924.
710-1 CC n'autorise le dépôt au rang des minutes d'un notaire, pour donner lieu aux formalités de publicité foncière, que l'acte sous seing privé pour les procès-verbaux des délibérations des assemblées générales préalables ou consécutives à l'apport de biens ou droits immobiliers à une société ou par une société ainsi que les procès-verbaus d'abornement (aliné 2).
L'alinéa 3 précise que l'alinéa 1 n'est pas applicable aux formalités de publicité foncière :
= des assignations en justice, des commandements valant saisi, des différents actes de procédure qui s'y rattachent et des jugements d'adjudication, des documents portant limitation administrative au droit de propriété ou portant servitude administrative, des procès-verbaux établis par le service du cadastre, des documents d'arpentage établis par un géomètre, et des modifications provenant de décisions administratives ou d'évènements naturels.
(Sous réserve des dispositions particulières du droit local applicable en Alsace-Moselle).
L'inscription de la convention APL est prévue par l'article L 353-3 du code de la construction et de l'habitation. C'est une charge sur un droit telle que listée par l'article 4 du décret du 7 octobre 2009. L'inscription comme restriction au droit de disposer est opposable au tiers. En conséquence tout droit opposable au tiers doit être constitué sous la forme authentique, car la convention APL n'est pas une mention sur un immeuble. Il en résulte que sa constitution ou sa radiation devra donc intervenir par acte authentique, conformément à l'article 42 de la loi du 1er juin 1924, maintenant confortée par l'article 710-1 du code civil.

Q : Mainlevée simplifiée de l'article 2441 du code civil - pièces à produire :
R : Le juge se limite à la régularité formelle de l'acte à l'exclusion de sa validité au fond (accord du créancier à la demande du débiteur). Le notaire dépose au LF une expédition de l'acte. Il prend l'entière responsabilité des opérations juridiques que cet acte de mainlevée comporte. Aucune pièce justificative n'est exigée à son appui. Le décret du 7 octobre 2009 dans son arcticle 58 prévoit cependant que l'inscription d'un droit sujet à publicité foncière n'a lieu que sur requête formée par son titulaire. L'accord du créancier est généralement joint à la requête, mais n'est pas indispensable, ce qui est controversé par certains juges. La mainlevée simplifiée peut intervenir pour tous les types d'hypothèques ou de sûretés (conventionnelle, judiciaire ou légale).

Q : Servitude d'activité - non-inscription au LF :
R : La publication demandée est improprement appelée "servitude". Il s'agit en fait d'une restriction consistant à interdire au propriétaire d'un immeuble l'exercice d'une activité déterminée. La restriction elle-même n'est pas inscriptible, s'agissant d'une restriction au droit d'administrer non prévue à l'article 38 de la loi du 1er juin 1924.

Q : Panneaux photovoltaiques - bail emphytéotique sur la toiture d'un immeuble :
R : Exigence d'une division d'immeuble selon l'article 35 du décret du 7 octobre 2009.

Q : Copropriété - l'ensemble des lots dans la même main :
R : Pas de radiation d'office. Ne peuvent être radiés d'office que les droits visés à l'article 100 du D 7 octobre 2009. Possibilité de renseigner le CI à cet égard, à toutes fins utiles, notamment s'il devait y avoir la vente ultérieure de lots auquel cas la copropriété devra de nouveau faire l'objet d'une création (RC + esquisse).

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